Uma empresa pode transferir um imóvel para seu capital social sem pagar ITBI — a Constituição garante essa imunidade para não travar a capitalização de empresas com bens em vez de dinheiro. Mas essa imunidade tem limites, e nem todos já foram definidos com a mesma clareza. O Supremo Tribunal Federal decidiu um deles em 2020, embora a aplicação prática desse limite ainda gere disputa; outro, específico para empresas do ramo imobiliário, segue em julgamento.
1. A imunidade de ITBI na integralização de capital é a mesma discussão para qualquer empresa, ou depende do tipo de negócio?
Depende. Há duas perguntas distintas por trás do mesmo tema, e vale separá-las: quanto do valor do imóvel fica imune — com um limite fixado desde 2020, mas ainda discutido na aplicação — e se a imunidade existe de algum modo quando a empresa é do ramo imobiliário — ainda em julgamento. A resposta muda conforme a atividade da empresa.
2. O que o STF já decidiu em 2020 sobre o limite entre capital subscrito e valor do imóvel?
No Tema 796 (RE 796.376), o STF definiu que a imunidade cobre o valor do imóvel até o limite do capital social que está sendo integralizado — o que exceder esse limite não é imune. Mas o próprio julgamento deixou uma pergunta em aberto: esse excedente pode ser tributado independentemente de como aparece na contabilidade da empresa, ou só quando o contribuinte o reconhece como tal?
No caso concreto julgado pelo STF em 2020, esse excedente estava contabilizado pela própria empresa em conta de reserva de capital — prática comum para não diluir a participação dos sócios. Isso abriu uma dúvida prática: o Tema 796 vale só nesse cenário, ou também quando a empresa integraliza o imóvel inteiro ao capital social, sem nenhum registro de reserva, e é o próprio município quem atribui a ele um valor de mercado maior do que o declarado?
A tendência que se consolidou nos julgamentos seguintes do STF respondeu essa dúvida contra o contribuinte: em decisões de Turma proferidas de 2024 em diante, a Corte tem reafirmado que a imunidade do Tema 796 não alcança o excedente independentemente da sua classificação contábil — ou seja, a tese não se limita aos casos de reserva de capital. A discussão que hoje decide o resultado na prática é outra: não se o excedente pode ser tributado, mas como o município precisa comprová-lo. Nesse ponto entra o Tema 1.113, do STJ, concluído em 2022: a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado, mas o valor declarado pelo contribuinte se presume verdadeiro, e o município só pode afastá-lo mediante processo administrativo regular, com direito de defesa — não pode lançar o imposto de ofício com base num valor de referência próprio. Aplicado à integralização de capital, isso significa que a defesa do contribuinte está menos em discutir se o excedente é tributável e mais em exigir que o município siga esse rito para cobrá-lo.
3. Isso vale igualmente para holdings imobiliárias e não imobiliárias?
A regra do Tema 796 e a discussão sobre o valor declarado valem para qualquer empresa, seja qual for sua atividade — o que importa aqui é a relação entre valor do imóvel e capital subscrito, não o ramo de atuação. A distinção por atividade entra em um segundo momento, tratado a seguir.
4. O que o Tema 1.348 está discutindo especificamente sobre holdings imobiliárias?
A Constituição (art. 156, §2º, I) diz que o ITBI "não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil". O texto é ambíguo num ponto específico: a expressão "nesses casos", que abre a exceção da atividade preponderante, se refere só às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, ou também à integralização de capital, mencionada na primeira parte do dispositivo? Se valer só para as reorganizações societárias, a integralização de capital é sempre imune, mesmo para uma empresa imobiliária, dentro do limite do capital subscrito. Se valer também para a integralização, uma empresa imobiliária pode perder a imunidade mesmo fora de qualquer reorganização.
O CTN (art. 37) define quando uma atividade é preponderantemente imobiliária para esse fim: mais de 50% da receita operacional da empresa, apurada nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição do imóvel — ou nos três primeiros anos seguintes, se a empresa foi constituída há menos de dois anos —, precisa vir de venda, locação ou arrendamento de imóveis. Abaixo desse patamar, a empresa não é considerada imobiliária para fins de ITBI, e a exceção, mesmo que aplicável em tese, não chega a incidir.
É essa ambiguidade do texto constitucional que o Tema 1.348 (RE 1.495.108) vai resolver. Nos votos proferidos antes do pedido de destaque que interrompeu o julgamento, o relator, ministro Edson Fachin, e o ministro Luís Roberto Barroso se posicionaram pela leitura mais restrita: a exceção da atividade preponderante vale só para fusão, incorporação, cisão e extinção, e a integralização simples de capital fica imune independentemente da atividade da empresa. O ministro Gilmar Mendes diverge, sustentando a leitura mais ampla, que também sujeita a integralização à exceção. Como o julgamento recomeça do zero em sessão presencial, esses votos não valem como decisão enquanto não forem confirmados.
5. Como está o julgamento até agora?
O julgamento começou no plenário virtual, com quatro votos favoráveis à tese do contribuinte. Em março de 2026, o pedido de destaque do ministro Flávio Dino interrompeu a votação e a invalidou: o julgamento recomeça integralmente, com nova sustentação oral e nova votação em sessão presencial, sem data certa de conclusão até o momento.
6. Na prática, o que muda para quem for integralizar um imóvel numa holding imobiliária?
Enquanto o STF não conclui o julgamento, prevalece a posição de cada município: parte deles já cobra ITBI de holdings imobiliárias na integralização, com base na leitura de que a exceção do art. 37 do CTN também se aplica a essa hipótese. Se o STF confirmar a tese do contribuinte, essas cobranças deixam de ter fundamento; se confirmar a posição divergente, o tratamento diferenciado para empresas imobiliárias fica definitivamente validado.