1) A reforma tributária mudou a tributação das operações com imóveis?
Sim. A Lei Complementar no 214/2025 criou um regime específico de imóveis as operações de alienação, cessão e atos onerosos relativos a direitos reais, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração/intermediação e construção civil.
2) Como será o regime específico para compra e venda de imóvel?
A nova legislação prevê que as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de imóveis ficam reduzidas em 50%.
Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é maior: 70%.
Exemplo:
Valor de venda do imóvel: R$ 500.000,00
(sem considerar créditos)
Sem redução (hipótese geral de IBS e CBS)
Com redução de 50% prevista para imóveis
✔ Redução estimada do tributo: R$ 66.250,00
3) O aluguel de imóvel será tributado?
Sim, com algumas exceções. Porém, a própria lei traz uma combinação de redução de 70% das alíquotas e redutor social de R$ 600,00 mensal por imóvel residencial, atualizado pelo IPCA, o que diminui a carga efetiva em muitos casos.
Exemplo:
Sem redução (hipótese geral de IBS e CBS)
Com redução de 70% da alíquota:
Além disso, pode ser aplicado o redutor social de R$ 600,00 mensal por imóvel, reduzindo a base de cálculo.
5) Toda pessoa física ou jurídicas que aluga imóvel passará a recolher IBS e CBS?
Não. A pessoa física só entra no regime regular em hipóteses específicas. Na locação, isso ocorre quando, no ano-calendário anterior, a receita dessas locações exceder R$ 240 mil e envolver mais de 3 imóveis distintos. O valor será atualizado pelo IPCA.
No caso das pessoas jurídicas será aplicado o regime regular.
6) E a pessoa física que compra, reforma e vende imóvel?
A Lei Complementar no 214/2025 enquadra como contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano anterior, realizar alienação ou cessão de direitos de mais de 3 imóveis distintos, ou vender mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores. A lógica é atingir atuação imobiliária com caráter mais econômico/empresarial, ainda que feita por pessoa física.
7) Há exceções de não incidência nas operações imobiliárias?
Sim. A lei afasta a incidência, entre outras hipóteses, nas permutas de imóveis — exceto quanto à torna — e na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia. Isso é importante, por exemplo, em operações de permuta imobiliária e em garantias reais.
Exemplo 1:
As partes realizam permuta direta, sem pagamento adicional.
Resultado tributário
Não há incidência de IBS e CBS sobre a operação, pois não houve preço pago em dinheiro.
Exemplo 2:
As partes acordam a permuta, com pagamento de R$ 100.000,00 por parte da Pessoa A (torna).
Resultado tributário
IBS e CBS incidem apenas sobre o valor da torna:
Base tributável: R$ 100.000,00
8) Como fica a locação por temporada ou de curta duração?
9) Existe benefício para imóvel residencial novo?
Funciona assim:
- 🏠 Imóvel residencial novo → desconto de R$ 100.000,00 da base de cálculo
- 🧱 Lote residencial → desconto de R$ 30.000,00 da base de cálculo
Ou seja, o imposto não é calculado sobre o valor total do imóvel, mas sobre o valor já reduzido por esse desconto.
10) O que é o “redutor de ajsute”?
É um mecanismo legal para reduzir a base de cálculo na alienação do imóvel, vinculado ao histórico econômico daquele bem. A lei prevê sua vinculação ao imóvel a partir de 1º de janeiro de 2027 e admite, na composição do redutor, valores como o ITBI e determinados custos/contrapartidas urbanísticas e ambientais, conforme a disciplina legal.
11) O que é o “redutor social”?
O redutor social é um desconto fixo criado para reduzir o impacto do imposto sobre imóveis residenciais.
Valores:
- R$ 100.000,00 → imóvel residencial novo
- R$ 30.000,00 → lote residencial
- R$ 600,00 por mês → locação residencial
12) O ITBI acabou com a reforma?
Não. O ITBI continua existindo normalmente. A Reforma Tributária não extinguiu o ITBI, que é o imposto municipal cobrado na compra e venda de imóveis.
15) Quando começa a valer as regras?
Início efetivo da tributação em 2027, mas a implementação é gradual, e a transição vai até 2033.
16) Já é possível saber a carga final exata sobre o setor imobiliário?
Ainda não com precisão absoluta. A alíquota-padrão do IBS e CBS depende de definições normativas futuras, embora o Senado tenha divulgado estimativa em torno de 28% para a alíquota padrão, com previsão legal de medidas para mantê-la abaixo de 26,5% até 2030. No setor imobiliário, a carga efetiva dependerá da combinação entre essa alíquota de referência, as reduções de 50% ou 70% e os redutores de base.